À medida que a avaliação geral dos imóveis para efeitos de IMI entra em velocidade cruzeiro, crescem os exemplos de erros nas diversas rubricas que integram a fórmula de cálculo do valor fiscal dos prédios (o chamado valor patrimonial tributário), bem como na classificação dos espaços.
Um dos relatos que nos chegou, pela mão de um leitor, merece ser destacado pela natureza das incorrecções, pela abundância delas, e por ser ilustrativo do impacto que um erro numa variável pode ter no imposto final a pagar de 2013 em diante.
Cada coeficiente, cada erro
Olhando para a notificação inicial e para a que o proprietário obteve depois de reclamar, verifica-se que o Fisco enganou-se em 3 dos 5 factores que compõem a fórmula de cálculo do valor fiscal do prédio. Só a área e o coeficiente de afectação (que reflecte o fim a que o imóvel se destina) se mantiveram iguais.
1. Idade do prédio passa do 8 para o 80: O Fisco atribuiu oito anos de idade a uma casa que tinha 85. De facto, o ano de inscrição da matriz, que consta da caderneta predial, regista o ano de 2003 como a idade de construção do prédio, mas essa informação não corresponde à realidade.
O proprietário ainda está para saber como se deu a troca, mas, na reclamação que apresentou nas Finanças, teve de juntar a cópia do contrato de compra e venda da casa. Deram-lhe razão, o que implicou uma alteração do coeficiente de vetustez (que depende da idade do imóvel) de 0,90 para 0,40.
2. Coeficiente de conforto ignora condições: o conforto e a qualidade construtivas são elementos que integram o cálculo do valor patrimonial tributário, e quanto melhores forem as características de um imóvel, mais o “preço fiscal” sobe. Ora, como a avaliação geral é feita a correr, sem deslocação dos peritos aos locais, as características particulares de cada casa acabam por ser ignoradas. Neste caso, depois de o proprietário ter reclamado que a casa tinha vários minorativos, o coeficiente passou de 1 para 0,85 (casos haverá em que o facto de não haver deslocação ao local acaba por ser benéfico aos proprietários, uma vez que o Fisco não tem condições para verificar se a casa tem aquecimento e outros confortos).
3. Coeficiente de localização trocado: os coeficientes de localização servem para distinguir o valor dos prédios em função da zona em que estão implantados (em Lisboa, por exemplo, as zonas estão avaliadas entre 1,2 e 3) e quanto mais alto for o coeficiente, mais elevado será o valor do imóvel e o IMI a pagar. Esta informação está do lado das Finanças, e encontra-se inclusivamente disponível na página electrónica da autoridade tributária e aduaneira.
Neste caso concreto, os peritos classificaram com 1,2 um prédio que estava numa zona 1,1, tendo obrigado o proprietário a apresentar simulação disponibilizada pelas próprias finanças onde provava que o coeficiente de localização estava errado.
Estes três erros em conjunto fizeram com que o valor patrimonial tributário do imóvel tivesse passado de 49.050 euros para 16.990 euros, quase três vezes menos do que a avaliação inicial. Num município que venha a fixar a taxa pelo máximo admitido por lei, 0,5%, é a diferença entre pagar 245,5 euros por ano ou pagar apenas 89,95 euros.
Simular o valor patrimonial
Várias conclusoes se retiram daqui. O primeiro erro mostra que as bases de dados do Fisco podem estar desactualizadas. O segundo erro mostra que o método usado nesta avaliação geral até pode garantir mais celeridade ao processo mas descura o rigor e mesmo a garantia de que prédios iguais são avaliados da mesma forma. O terceiro erro lembra que o inexplicável acontece – mesmo quando o Fisco dispõe dos elementos correctos, há variáveis que podem sair trocadas.
Por tudo isto, os proprietários devem olhar com atenção para a avaliação que receberem em casa e verificar se os indicadores que lá estão correspondem à descrição do imóvel. A lei admite que quem esteja insatisfeito com a avaliação reclame, mas o Estado só paga as custas se o proprietário tiver razão. Se pedir uma avaliação cujo resultado aponte para um valor patrimonial tributário igual ou até superior ao inicial, o proprietário tem de pagar, pelo menos, 204 euros (duas unidades de conta). As custas elevadas acabam por funcionar como elemento dissuasor à reclamação, mas, em caso de dúvida, pode sempre fazer uma simulação indicativa no portal das finanças, para saber se vale a pena arriscar a reclamação. Os passos são simples. Entrar em www.portaldasfinancas.gov.pt, seleccionar “serviços tributários”, escolher “simular” e, por fim, “avaliação de prédio urbano”. Aí encontrará o coeficiente de localização, e, mediante a introdução dos indicadores pedidos, simular o valor fiscal do prédio.
Reclamação (clandestina?) resolvida em tempo recorde
No caso concreto do proprietário desta história, a reclamação foi resolvida em tempo recorde. A notificação inicial data de 24/07/2012, o pedido de reavaliação foi entrege a 08/08 e dois dias depois, a 10/08, já estava decidido favoravelmente nuns coeficientes (os 3 acima referidos) e rejeitada noutros (a área, que o proprietário também contestou).
Tal como nunca chegou a perceber como ocorreram os erros iniciais, o proprietário ficou igualmente sem saber porque é que o Fisco acreditou nele quando descreveu os elementos de qualidade e conforto que o prédio não tem (até porque ninguém se deslocou ao local para os verificar). Também não percebeu porque é que, inversamente, não lhe deram razão na área que reclamava.
Curiosamente, a nota de reavaliação que recebeu não menciona que se trata de uma segunda avaliação – foi preenchida como se de uma primeira avaliação se tivesse tratado. No meio de tanta confusão, desponta ainda a dúvida sobre se, formalmente, a reclamação terá ficado registada enquanto tal.
Mais dados sobre o processo de reavaliação em curso podem ser encontrados aqui mesmo, no Massa Monetária.
É licenciada em Economia pelo Instituto Superior de Economia e Gestão (ISEG/UTL) e pós-graduada em “Gestão Fiscal das Organizações” pelo IDEFE/ISEG/UTL.
Ganhou dois prémios de jornalismo económico, em co-autoria, atribuídos pelo Santander Totta/Universidade Nova de Lisboa.
Nasceu em 1975.
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