Muito oportunamente, a DECO, através da revista Direitos e Dinheiro, enviou ao Governo e ao Parlamento uma análise que fundamenta a sua preocupação sobre os efeitos da reavaliação geral dos imóveis urbanos. Lembra a entidade que, embora a medida seja justa e necessária, a forma como foi modelada terá efeitos desproporcionados e iníquos.
Nós por cá já dedicámos numerosos artigos técnicos e de opinião no Negócios, sublinhando não só as regras principais com que os contribuintes se deparam, como as suas consequências financeiras – soubemos recentemente pela Comissão Europeia que o Governo espera, no final do processo, que a receita de IMI dispare 60%, mais 700 milhões de euros por ano, para um total de 1,9 mil milhões de euros.
Porque se trata de uma medida com efeitos ao retardador, e de significativo impacto orçamental, não será demais recapitular as questões mais relevantes. Aqui fica uma súmula.
Avaliação geral: porque ocorre
Quando em 2003 entraram em vigor as novas regras de tributação do património imobiliário, criou-se uma nova fórmula de determinação do valor dos prédios, em função de características objectivas como a área, localização, qualidade da construção, conforto, entre outros factores, que pretendiam aproximar o valor dos imóveis para efeitos fiscais do seu valor de mercado.
Por uma questão de facilidade, decidiu-se que estas regras se aplicariam apenas aos imóveis transaccionados de final de 2003 em diante. Os que não mudassem de mãos, manter-se-iam com as matrizes antigas, sendo estes sujeitos a uma actualização por via da aplicação de coeficientes de actualização monetária (razão pela qual os proprietários de prédios “antigos” também sentiram uma subida do IMI).
Na altura, e perante a ameaça de inconstitucionalidade de uma regra desta natureza (na prática, permitia-se que 2 prédios exactamente iguais pagassem impostos dispares pelo simples facto de um ter mudado de mãos e o outro não), inscreveu-se na lei a obrigatoriedade de, no prazo de dez anos, todos os prédios serem reavaliados e ficarem em pé de igualdade.
Os sucessivos governos fizeram letra morta da lei, mas a chegada da troika precipitou a reavaliação geral e a adopção de regras relativamente uniformes (“relativamente” porque esta avaliação geral é automática, não seguindo o mesmo método de avaliação a que são sujeitos os imóveis que são transaccionados).
Reavaliar: o que significa
A reavaliação dos imóveis irá aumentar o valor de base dos prédios (o chamado “valor patrimonial tributário”), sendo este o valor sobre o qual se aplicam (através de uma multiplicação) as taxas de IMI que estiverem em vigor no ano respectivo.
Pagar mais ou menos depende, sobretudo, da taxa que cada município decidir aplicar, taxa essa que é de fixação livre, dentro de intervalos que são decididos pelo Governo (ver ponto abaixo).
A reavaliação está a ser feita este ano. As taxas começam a aplicar-se em Fevereiro de 2013.
Está em causa, neste processo, 70% do parque habitacional em Portugal (os outros 30% já estão avaliados, embora muitos dos proprietários ainda estejam a gozar isenções temporárias), equivalente a 5,2 milhões de prédios.
Taxas também sobem
Mas há aqui um duplo efeito. Além do valor base dos prédios, a taxa de IMI também deverá subir (agravamento este que, ao contrário da reavaliação, não está explicitado no memorando da troika).
Embora a decisão final caiba a cada autarquia, o Governo autorizou-as a subir o intervalo de taxas em 0,1 pontos percentuais. Assim, os prédios reavaliados poderão pagar entre 0,3% e 0,5% (em vez dos 0,2% a 0,4% actuais), sabendo-se já de antemão, pela prática corrente, que os municípios mais populosos têm escolhido a taxa máxima.
A decisão penalizará duplamente quem só este ano terá o imóvel reavaliado (via valor base e via taxa). E penalizará quem já tem casas “novas”, reavaliadas, por via da taxa.
Este agravamento de taxa surge em contra-mão com todas as expectativas, uma vez que os alargamentos de base tributável costumam ser acompanhados de descidas de taxas.
Prestações mais suaves até 2014
Para evitar uma subida abrupta do valor final do imposto a pagar, foi criada uma cláusula de salvaguarda que, durante dois anos, activa amortecedores.
Assim, o IMI respeitante aos anos de 2012 e 2013 e cobrado em 2013 e 2014, respectivamente, “não pode exceder a colecta do IMI devido no ano imediatamente anterior adicionada, em cada um desses anos, do maior dos seguintes valores: 75 euros ou um terço da diferença entre o IMI resultante do valor patrimonial tributário actualizado e o IMI devido em 2011”, diz a lei.
Esta suavização só se aplica a quem for objecto da reavaliação geral (quem comprou um prédio “novo” de Janeiro de 2012 em diante está fora), e a quem não tenha prédios devolutos ou sedeados em off-shores.
Para os agregados familiares que tenham um rendimento colectável, no IRS, inferior a 4.898 euros, o travão impede que haja aumentos acima de 75 euros por cada um dos anos.
Este efeito de amortecedor fará com que muitos proprietários (os que têm aumentos mais significativos no valor patrimonial tributário) só sintam em pleno o efeito das novas regras de avaliação do património em 2015.
Rendas condicionadas também têm excepções
Uma segunda suavização está prevista para os senhorios com contratos anteriores a 1990, que continuem congeladas: no final do processo, o valor patrimonial não pode ir além de 15 vezes o valor das rendas anuais. A mesma regra se aplicará aos imóveis com rendas para fins comerciais e contratos anteriores a 1995.
Será, contudo, necessário que os proprietários apresentem uma participação nos serviços de finanças, até 31 de Outubro, identificando o valor da renda e a identificação fiscal do inquilino. O modelo de requisição já se encontra disponível.
Rendimentos e patrimónios baixos ficam de fora
As regras do IMI isentam de imposto os proprietários que disponham de um rendimento anual inferior a 14.630 euros (2,2 vezes o valor anual do salário mínimo nacional) e cujo valor patrimonial tributário não exceda os 66.500 euros.
Contudo, atenção: estes 66.500 euros não correspondem apenas ao valor patrimonial tributário da casa que pode beneficiar da isenção, mas à soma dos valores patrimoniais de todos os imóveis, rústicos e urbanos, de que o proprietário disponha. Ou seja, se um contribuinte tiver uma casa e um terreno urbano, ambos serão considerados para aquele limiar.
Novas isenções baixam. Antigas mantêm-se
Quem adquirir um imóvel de novo a partir de Janeiro de 2012, ou faça obras e avalie a casa através do procedimento normal, poderá beneficiar de uma isenção de três anos, caso o valor patrimonial do imóvel seja inferior a 125.000 euros e o agregado não tenha um rendimento colectável médio superior a 153 mil euros.
Já quem adquiriu casa antes de Janeiro de 2012 e ainda está a gozar de isenções automáticas, poderá aproveitá-las até ao fim.
Protestos e pedidos de revisão: depende dos casos
Quem, durante o processo de reavaliação geral em curso discordar do valor patrimonial tributário que for fixado, por reclamar junto das finanças e pedir uma nova avaliação. Contudo, se no final se concluir que não teve razão (e o valor se mantiver ou até subir) terá de pagar pelo menos 240 euros pela segunda avaliação.
Coisa diferente é quem tenha casas reavaliadas de 2003 em diante: se já se tiverem completado três anos sobre a compra do imóvel, os proprietários podem pedir ao Fisco uma reavaliação do valor patrimonial tributário (VPT). Esta janela existe no Código do IMI desde 2003 e é gratuita. Não é certo que o valor baixe sempre, mas, como o valor do metro quadrado para efeitos de cálculo de IMI varia todos os anos, e como a casa vai envelhecendo, pedir uma reavaliação tem a vantagem de actualizar estes dois parâmetros: coeficiente de vetustez e valor base dos prédios edificados (que agora está nos 603 euros o metro quadrado, contra os 615 euros que vigoravam em 2004).
É licenciada em Economia pelo Instituto Superior de Economia e Gestão (ISEG/UTL) e pós-graduada em “Gestão Fiscal das Organizações” pelo IDEFE/ISEG/UTL.
Ganhou dois prémios de jornalismo económico, em co-autoria, atribuídos pelo Santander Totta/Universidade Nova de Lisboa.
Nasceu em 1975.
- O impacto do IRS em 2015 a duas vozes - 21/10/2014
- Distorções e mínimos nas políticas sociais - 22/04/2014
- CES e IRS: como um (não) influencia o outro - 01/04/2014